In diesem Beitrag erhalten Sie einen Überblick über die wichtigsten Aspekte beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses in Freiburg.
Wenn Sie darüber hinaus Fragen haben oder Unterstützung beim Verkauf Ihrer Immobilie benötigen, stehen wir Ihnen gerne persönlich zur Verfügung.
Wie wird der Wert eines Mehrfamilienhauses berechnet?
Der Wert eines Mehrfamilienhauses wird in der Regel über das sogenannte Ertragswertverfahren ermittelt.
Im Gegensatz zu klassischen Wohnimmobilien steht hier nicht die Eigennutzung im Vordergrund, sondern die Funktion als Kapitalanlage.
Entscheidend ist der nachhaltig erzielbare Ertrag. Grundlage bildet der Jahresreinertrag, also die jährlichen Mieteinnahmen abzüglich der nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten. Dieser wird mit einem marktüblichen Faktor multipliziert und um den Bodenwert ergänzt.
Ein wichtiger Orientierungswert ist zudem der Kaufpreisfaktor. Er setzt den Kaufpreis ins Verhältnis zur Jahreskaltmiete und gibt Aufschluss über die Renditeerwartung von Investoren.
Zentrale Bestandteile der Bewertung
- Jahresrohertrag: Summe der jährlichen Nettokaltmieten
- Bewirtschaftungskosten: z. B. Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfallrisiko
- Jahresreinertrag: Differenz aus Einnahmen und Kosten
- Vervielfältiger (Faktor): abhängig von Zinssituation, Lage und Restnutzungsdauer
- Bodenwert: basierend auf Bodenrichtwert und Grundstücksgröße
Faktoren, die den Wert beeinflussen
- Lage: Mikro- und Makrolage innerhalb Freiburgs haben direkten Einfluss auf Nachfrage und Rendite
- Zustand der Immobilie: Modernisierungsgrad, Instandhaltungsstand und Baujahr
- Mietstruktur: Höhe der Mieten, Entwicklungspotenzial und Vertragsgestaltung
- Leerstand: kann Risiko oder Chance darstellen, je nach Vermietungssituation
- Marktumfeld: Zinsniveau und aktuelle Nachfrage nach Anlageimmobilien
- Entwicklungspotenzial: z. B. Ausbaureserven oder Nachverdichtung
Gerne unterstützen wir Sie dabei und bieten Ihnen eine kostenfreie und unverbindliche Bewertung Ihres Mehrfamilienhauses in Freiburg an.
Wer kommt als Käufer von Mehrfamilienhäusern in Frage?
Als Käufer von Mehrfamilienhäusern kommen unterschiedliche Akteure infrage. Die Zielgruppe hängt vor allem davon ab, ob Sie das Objekt als Ganzes verkaufen oder in Eigentumswohnungen aufteilen. Die Hauptkäufergruppen sind:
- Professionelle Investoren: Immobilienunternehmen, Fonds oder Family Offices mit Fokus auf Rendite und Entwicklung
- Private Kapitalanleger: Privatpersonen mit Interesse an stabilen Mieteinnahmen und langfristigem Vermögensaufbau
- Wohnungsbaugesellschaften und Genossenschaften: Käufer mit langfristiger Bestandsstrategie
- Eigennutzer (bei Aufteilung): Käufer einzelner Wohnungen zur Selbstnutzung
- Mieter (bei Umwandlung): Bestehende Mieter mit gesetzlichem Vorkaufsrecht
- Baugruppen oder gemeinschaftliche Projekte:Mehrere Parteien mit gemeinsamem Nutzungskonzept
Mehrfamilienhaus als Ganzes oder Wohnungen einzeln verkaufen?
Der Verkauf als Gesamtobjekt ist in der Regel einfacher und schneller umzusetzen.
Eine Aufteilung in Eigentumswohnungen kann dagegen zu einem höheren Gesamterlös führen, ist jedoch mit deutlich mehr Aufwand verbunden. Dazu zählen insbesondere die Erstellung einer Teilungserklärung, die Einholung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung sowie die Anlage separater Grundbücher für jede Einheit.
Verkauf als Ganzes
- Vorteile: geringerer organisatorischer Aufwand, schnellere Abwicklung, kein Mietervorkaufsrecht
- Nachteile: in vielen Fällen niedrigerer Gesamtverkaufspreis
- Geeignet für: Kapitalanleger, die ein vermietetes Objekt übernehmen möchten
Einzelverkauf nach Aufteilung
- Vorteile: häufig höherer Gesamterlös durch Verkauf einzelner Einheiten
- Nachteile: zusätzlicher Aufwand durch rechtliche und organisatorische Schritte, Mieter-Vorkaufsrechte müssen berücksichtigt werden, längere Vermarktungsdauer
- Geeignet für: Objekte mit Entwicklungspotenzial oder teilweise leerstehenden Wohnungen
Welche Unterlagen sind für den Verkauf eines Mehrfamilienhauses erforderlich?
Für den Verkauf eines Mehrfamilienhauses in Freiburg benötigen Sie eine Reihe von Unterlagen, die sowohl die rechtlichen Rahmenbedingungen als auch die wirtschaftliche Situation der Immobilie abbilden.
Grundlegende Unterlagen
- Grundbuchauszug
- Energieausweis
- Flurkarte / Lageplan
- Bauakte
- Wohn- und Nutzflächenberechnung
Ertragsrelevante Unterlagen
- Mietverträge
- Mieterliste / Mietaufstellung
- Betriebskostenabrechnungen (i. d. R. der letzten drei Jahre)
- Kautionsübersicht
Gebäude- und Finanzunterlagen
- Nachweise zu Modernisierungen
- Gebäudeversicherung
- Grundsteuerbescheid
- Verträge mit Dienstleistern (z. B. Hausverwaltung, Hausmeister oder Versorger)
Zusätzliche Unterlagen bei Aufteilung
- Teilungserklärung
- Abgeschlossenheitsbescheinigung
Mehrfamilienhaus mit oder ohne Makler verkaufen?
Ein Mehrfamilienhaus in Freiburg können Sie grundsätzlich auch ohne Makler verkaufen.
In der Praxis zeigt sich jedoch, dass der Verkauf deutlich komplexer ist als bei Häusern oder Wohnungen. Neben der Bewertung spielen insbesondere die Aufbereitung der Ertragszahlen, die Ansprache geeigneter Investoren und die Verhandlungsführung eine wichtige Rolle.
Ein strukturierter Verkaufsprozess, fundierte Marktkenntnis und ein Zugang zu passenden Käufern wirken sich direkt auf das Ergebnis aus. Ohne entsprechende Erfahrung besteht das Risiko, dass Sie den Wert der Immobilie nicht vollständig ausschöpfen oder den Verkaufsprozess unnötig verlängern.
Ein erfahrener Makler übernimmt in diesem Zusammenhang die Bewertung, die gezielte Käuferansprache sowie die Koordination des gesamten Ablaufs und sorgt für eine klare und nachvollziehbare Abwicklung.
Unsere persönliche Empfehlung:
Verkaufen Sie Ihr Mehrfamilienhaus ohne Makler, wenn Sie bereits Erfahrung im Immobilienbereich verfügen, ausreichend Zeit für die Organisation und Abwicklung einplanen können und Zugang zu potenziellen Käufern haben.
Andernfalls ist es jedoch ratsam, mit einem spezialisierten Immobilienmakler in Freiburg zusammenzuarbeiten, insbesondere bei größeren Objekten, komplexen Mietstrukturen oder wenn ein optimales Verkaufsergebnis im Vordergrund steht.
Wie läuft der Verkauf eines Mehrfamilienhauses ab?
Der Verkauf eines Mehrfamilienhauses folgt einem strukturierten Ablauf und dauert in der Regel etwa 3 bis 6 Monate.
Voraussetzung ist eine saubere Vorbereitung und ein klar geführter Verkaufsprozess.
Schritte des Verkaufsprozesses
- Vorbereitung & Unterlagen (ca. 2–4 Wochen)
- Wertermittlung (ca. 1–2 Wochen)
- Vermarktung (ca. 4–8 Wochen)
- Besichtigungen & Bonitätsprüfung (ca. 2–4 Wochen)
- Kaufvertragsphase & Notartermin (ca. 2–3 Wochen)
- Kaufpreiszahlung & Übergabe (ca. 4–8 Wochen)
Tipp: Mit einem erfahrenen Makler aus Freiburg können Sie den Verkaufsprozess Ihres Mehrfamilienhauses deutlich beschleunigen.
Was passiert mit den Mietern beim Mehrfamilienhausverkauf?
Beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses bleiben bestehende Mietverhältnisse in der Regel unverändert bestehen.
Der Käufer tritt mit dem Eigentumsübergang automatisch in die bestehenden Mietverträge ein („Kauf bricht nicht Miete“, § 566 BGB).
Für Sie als Verkäufer bedeutet das, dass laufende Mietverträge, Miethöhen und Vereinbarungen vollständig übernommen werden. Eine Kündigung allein aufgrund des Verkaufs ist gesetzlich ausgeschlossen.
Wird das Objekt in Eigentumswohnungen aufgeteilt, können sich zusätzliche Rechte für die Mieter ergeben. In diesem Fall steht den Mietern ein gesetzliches Vorkaufsrecht zu (§ 577 BGB).
Welche Steuern fallen beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses an?
Beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses können je nach Situation unterschiedliche Steuern anfallen. Maßgeblich sind vor allem Haltedauer, Nutzung und die Einordnung als private oder gewerbliche Tätigkeit.
Wichtige Steuerarten im Überblick
- Spekulationssteuer: Fällt an, wenn zwischen Kauf und Verkauf weniger als 10 Jahre liegen und keine Eigennutzung vorliegt. Besteuert wird der Gewinn mit dem persönlichen Einkommensteuersatz (Ausnahme: Eigennutzung im Verkaufsjahr und in den zwei Vorjahren).
- Gewerbesteuer: Kann anfallen, wenn die sogenannte Drei-Objekt-Grenze überschritten wird (mehr als drei Immobilienverkäufe innerhalb von fünf Jahren).
- Umsatzsteuer: In der Regel nicht relevant bei privaten Verkäufen (kann bei gewerblichem Verkauf oder bei Verkäufen durch Gesellschaften eine Rolle spielen).
- Betriebsvermögen: Gehört das Mehrfamilienhaus zum Betriebsvermögen, ist der Verkaufsgewinn unabhängig von der Haltedauer steuerpflichtig.
- Grunderwerbsteuer (Käuferseite): Wird vom Käufer getragen und beträgt in Freiburg bzw. Baden-Württemberg aktuell 5,0 % des Kaufpreises.
Bitte beachten Sie, dass es sich hierbei um allgemeine Hinweise handelt und keine steuerliche Beratung darstellt. Für eine verbindliche Einschätzung empfiehlt sich die Abstimmung mit einem Steuerberater.
Verkaufen Sie Ihr Mehrfamilienhaus In Freiburg mit uns
Wenn Sie Ihr Mehrfamilienhaus in Freiburg erfolgreich verkaufen möchten, steht Ihnen unser Team der Abilon Immobiliengruppe gerne zur Seite.
Als seit über 30 Jahren in Freiburg tätiges Immobilienunternehmen verbinden wir Verwaltung, Verkauf und Marktkenntnis und begleiten Eigentümer strukturiert durch den gesamten Verkaufsprozess.
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