Ein Hausverkauf ohne Makler umfasst mehrere Schritte, darunter die Wertermittlung, die Vorbereitung von Unterlagen, die Erstellung eines Exposés, die Vermarktung der Immobilie, die Durchführung von Besichtigungen, Preisverhandlungen, die Vorbereitung und Beurkundung des Kaufvertrags durch einen Notar und schließlich die Übergabe des Hauses.
Wie genau dieser Immobilienverkauf-Ablauf aussieht, zeigen wir Ihnen in diesem Beitrag.
1. Verkaufspreis festlegen
Bevor Sie überhaupt an Inserate oder Besichtigungen denken, sollten Sie sich Zeit nehmen, um einen realistischen Verkaufspreis festzulegen. Das ist einer der wichtigsten Schritte im gesamten Prozess und gleichzeitig einer, bei dem sich viele private Verkäufer schwertun.
Natürlich möchten Sie nicht unter Wert verkaufen. Aber Vorsicht: Ein zu hoher Preis schreckt Interessenten ab, ein zu niedriger Preis kostet Sie bares Geld.
Deswegen ist es ratsam, sich vergleichbare Immobilien in Ihrer Region anzuschauen. Wie viel kosten ähnliche Häuser mit vergleichbarer Lage, Größe und Zustand? Immobilienportale bieten oft Filter, mit denen Sie ein gutes Gefühl für den Markt bekommen.
Wenn Sie unsicher sind, lohnt sich auch eine professionelle Bewertung durch einen freien Gutachter oder einen erfahrenen Immobilienmakler (auch ohne Maklervertrag). Das kostet zwar etwas, aber es kann Ihnen helfen, mit einem Preis in den Markt zu gehen, der realistisch und attraktiv ist.
2. Unterlagen zusammentragen
Jetzt wird es etwas formeller, denn ohne die richtigen Unterlagen können Sie Ihre Immobilie nicht seriös verkaufen. Einige Dokumente sind gesetzlich vorgeschrieben, andere schaffen einfach Vertrauen bei potenziellen Käufern. Und genau das brauchen Sie, wenn Sie ohne Makler verkaufen.
Diese Dokumente sollten Sie möglichst vollständig griffbereit haben:
- Energieausweis (gesetzlich vorgeschrieben beim Immobilienverkauf)
- Aktueller Grundbuchauszug
- Wohnflächenberechnung
- Grundrisse oder Bauzeichnungen
- Baugenehmigung oder Baujahr-Nachweis
- Nachweise über durchgeführte Modernisierungen oder Sanierungen
- Heizungsart und Baujahr der Heizung
Falls Ihnen etwas fehlt, können Sie vieles beim Bauamt oder Grundbuchamt beantragen. Manche Dinge lassen sich notfalls nachreichen, aber je besser Sie vorbereitet sind, desto professioneller wirken Sie auf mögliche Käufer.
3. Exposé erstellen
Das Exposé ist Ihre Visitenkarte. Es entscheidet oft darüber, ob sich ein Interessent meldet oder einfach weiterklickt. Deshalb lohnt es sich, ein bisschen Mühe hineinzustecken.
Beginnen Sie mit den Fakten: Wie groß ist das Haus, wie viele Zimmer hat es, wie ist die Aufteilung? Baujahr, Grundstücksgröße, Heizungsart und Energieverbrauch sollten ebenfalls enthalten sein. Dazu kommen Angaben zur Lage: Gibt es Schulen, Einkaufsmöglichkeiten oder eine gute Verkehrsanbindung?
Auch Bilder sind entscheidend. Tageslicht, aufgeräumte Räume und gute Perspektiven machen einen großen Unterschied. Falls möglich, fotografieren Sie bei schönem Wetter. Und zeigen Sie nicht nur das Wohnzimmer, sondern auch Küche, Bad, Außenbereich und gern einen Blick vom Haus nach draußen.
Zum Schluss: Schreiben Sie den Text so, wie Sie selbst gerne informiert werden würden. Ein gutes Exposé ist kein Werbeslogan, sondern eine Einladung zum nächsten Schritt.
4. Haus vermarkten
Als Nächstes geht es darum, Aufmerksamkeit zu erzeugen. Denn selbst das schönste Haus verkauft sich nicht von allein. Sie müssen es sichtbar machen.
Starten Sie mit den bekannten Immobilienportalen: Immobilienscout24, Immonet und Kleinanzeigen sind die Klassiker. Achten Sie darauf, dass Ihre Anzeige vollständig und so präzise wie möglich ist, damit weniger Rückfragen aufkommen.
Überlegen Sie auch, ob Sie zusätzlich offline werben möchten. Ein einfaches Verkaufsschild am Gartenzaun oder ein Aushang im Supermarkt kann überraschend wirkungsvoll sein (vor allem in kleineren Orten).
Wichtig ist: Bleiben Sie erreichbar. Wenn Anfragen eingehen, sollten Sie zeitnah antworten. Je frischer das Interesse, desto größer die Chance auf einen Termin. Notieren Sie sich, mit wem Sie gesprochen haben, wer welche Fragen hatte und wer einen Besichtigungstermin möchte.
5. Besichtigungstermine durchführen
Zunächst: Bereiten Sie das Haus gut vor. Lüften Sie durch, räumen Sie auf, schaffen Sie Platz. Es geht nicht darum, perfekt zu sein. Es geht darum, dass Interessenten sich vorstellen können, wie es wäre, hier zu wohnen. Ein frischer erster Eindruck zählt.
Und was tun, wenn das Dach schon älter oder das Bad renovierungsbedürftig ist? Sagen Sie es. Die meisten Menschen schätzen Offenheit und Ehrlichkeit mehr als geschönte Antworten.
Lassen Sie Interessenten auch selbst schauen, ohne dass Sie ständig daneben stehen. Natürlich beantworten Sie Fragen, aber lassen Sie Raum. Oft sind die ruhigen Minuten, in denen jemand durch den Garten geht oder in Ruhe ein Zimmer betrachtet, die entscheidenden.
Ein weiterer Tipp: Auch Sie sollten Fragen stellen, um zu erkennen, wie ernst das Interesse ist. Zum Beispiel:
- Warum interessiert sich der Käufer gerade für Ihr Haus?
- Wie schnell will er kaufen?
- Hat er sich schon mit der Finanzierung beschäftigt?
6. Bonität des Käufers prüfen
Bevor Sie irgendetwas unterschreiben, sollten Sie sicherstellen, dass der Käufer sich Ihr Haus tatsächlich leisten kann. Das klingt selbstverständlich, wird aber in der Praxis oft zu spät überprüft.
Bitten Sie den Interessenten um eine schriftliche Finanzierungsbestätigung von seiner Bank. Das ist ein normales Vorgehen und nichts, wofür Sie sich rechtfertigen müssen. Wenn der Käufer ohne Kredit kaufen möchte, kann auch ein Nachweis über vorhandenes Eigenkapital sinnvoll sein.
Falls jemand ausweichend reagiert oder die Unterlagen nicht vorlegt, sollten bei Ihnen die Alarmglocken klingeln. Wer ernsthaft kaufen will, wird solche Nachweise problemlos liefern.
7. Preisverhandlungen führen
Früher oder später kommt der Moment, vor dem viele private Verkäufer am meisten Respekt haben: die Preisverhandlung. Vielleicht sagt der Interessent, dass ihm das Haus gut gefällt, aber dass er sich einen etwas niedrigeren Betrag vorstellt. Solche Gespräche sind ganz normal und gehören zu einem Verkauf dazu.
Reagieren Sie gelassen und hören Sie gut zu.
- Gibt es nachvollziehbare Gründe für den Vorschlag?
- Wurden Schwachstellen angesprochen, die Ihnen vielleicht gar nicht aufgefallen sind?
- Oder ist es einfach nur ein Versuch, etwas zu verhandeln?
Sie müssen nicht sofort nachgeben. Manchmal wird einfach nur getestet, ob Sie verhandlungsbereit sind. Wenn Sie jedoch das Gefühl haben, dass das Angebot fair ist, der Käufer gut vorbereitet ist und die Finanzierung gesichert ist, kann ein kleiner Preisnachlass ein sinnvoller Schritt sein.
Und wenn Sie sich mit dem ersten Interessenten nicht einigen? Dann warten Sie. Der richtige Käufer kommt oft nicht gleich beim ersten Besuch.
8. Kaufvertrag beim Notar abschließen
Sobald Sie sich mit dem Käufer geeinigt haben, wird es offiziell. Jetzt kommt der Notar ins Spiel. Er ist gesetzlich vorgeschrieben, ohne ihn ist ein Immobilienverkauf in Deutschland nicht rechtskräftig.
In der Praxis läuft es meistens so ab: Der Käufer schlägt einen Notar vor und dieser erstellt auf Basis Ihrer Angaben den Vertragsentwurf. Darin stehen alle wichtigen Details wie Kaufpreis, Zahlungsmodalitäten, Übergabetermin, Lastenfreistellung und was mit der Einbauküche oder dem Gartenhaus passiert.
Sie erhalten den Entwurf vorab per Post oder E-Mail. Nehmen Sie sich Zeit, alles durchzulesen. Falls Sie unsicher sind, können Sie Rückfragen stellen oder Änderungen vorschlagen. Beim Notartermin wird der Vertrag laut vorgelesen, beide Seiten unterschreiben und damit ist der Verkauf rechtlich besiegelt.
Danach kümmert sich der Notar um alles Weitere. Er beantragt die Auflassungsvormerkung im Grundbuch, informiert das Finanzamt und koordiniert die Eigentumsumschreibung.
Unsere Empfehlung: Übergeben Sie erst das Haus, wenn der Kaufpreis auf Ihrem Konto ist.
9. Schlüsselübergabe
Wenn der Kaufpreis vollständig auf Ihrem Konto eingegangen ist, steht die Übergabe an. Dieser Moment ist oft unspektakulär, aber er markiert das Ende Ihres Verkaufsprozesses und für den Käufer den Anfang eines neuen Kapitels.
Vereinbaren Sie einen Übergabetermin und nehmen Sie sich ein wenig Zeit dafür. Notieren Sie die Zählerstände für Strom, Wasser und Gas, übergeben alle Schlüssel und erstellen ein einfaches Übergabeprotokoll. Das muss kein offizielles Formular sein. Wichtig ist nur, dass beide Seiten unterschreiben und alle Punkte festgehalten sind.
Sie möchten sich den Aufwand bei Ihrem nächsten Hausverkauf sparen?
Ein Hausverkauf in Eigenregie kann funktionieren, aber er kostet Zeit, Nerven und jede Menge Organisation. Wenn Sie sich lieber auf das Wesentliche konzentrieren möchten, begleiten wir, die Abilon Immobiliengruppe, Sie gerne durch den gesamten Verkaufsprozess.
Lassen Sie sich von unseren Immobilienmaklern aus Freiburg unverbindlich und persönlich beraten.
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